Warum Pflegeimmobilien?

Vergleich Pflegeapartment gegen Eigentumswohnung

 

Die Anschaffung:

Pflegeapartment

Eigentumswohnung

Standort

 

Die Entscheidung basiert auf einer professionellen Standortanalyse inkl. Bedarfsprüfung.

 

Für Kapitalanleger schwierig zu treffen, oftmals nur auf Grund von subjektiver Einschätzungen.

Steuerliche Situation

Abschreibung des Gebäudeanteils mit 2% auf 50 Jahre.

Inventar im Regelfall über 10 Jahre. Geringer Grundstücksanteil

von ca. 5% der nicht abgeschrieben werden kann.

Abschreibung des Gebäudeanteils mit 2% auf 50 Jahre.

Nicht abschreibungsfähiger Grundstücksanteil meist sehr

hoch zwischen 20%-25%.

Auswahlentscheidung

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Durch die nahezu gleichen Eigenschaften der

Pflegeappartements ist eine objektive Investitionsentscheidung

leicht zu treffen.

Zahlreiche individuelle Wohnungsarten und Eigenschaften erschweren eine objektive Entscheidung. Auf der Suche nach der „perfek­ten“ Wohnung sind Entscheidun­gen zu Themen wie

• Grundriss

• Mietspiegel

• Zustand

zu treffen: Das ist zeitintensiv und schwierig.

Kaufpreis           

Geringer Kaufpreis von ca. 2.500 €/qm –unabhängig vom Standort! Kaufpreis inkl. vollständiger Einrichtung, spezieller Sicherheitstechniken, Besonderheiten wie z.B. altersgerechte Sanitärausstattung, und den modern eingerichteten und ausgestatteten Gemeinschaftseinrichtungen.

Hohe und stetig steigende Quadratmeterpreise – je nach Lage, exkl. Einrichtung – daher Abhängigkeit von der zukünftigen Marktentwicklung und der Nachfrage nach dem Standort der Immobilie.

Kaufpreiszahlung

Meist erst nach vollständiger Fertigstellung – daher kein Baurisiko.

Zahlung in mehreren Raten nach MaBV – Makler-Bauträgerverordnung Risiko der Insolvenz des Bauträgers und die Mehrkosten für die endgültige Fertigstellung.

Einstiegspreise

Niedrige Einstiegspreise von 90.000 bis ca. 140.000 Euro, daher geeignet für Einsteiger, Barzahler oder auch als zusätzliche Altersversorge.

Teilweise sehr hohe Einstiegspreise je nach Lage ab 200.000 Euro, eine gute Bonität ist Voraussetzung.

 

 

Die Vermietung:

Pflegeapartment

Eigentumswohnung

Mietersuche

 

Der Mietvertrag wird zwischen dem Eigentümer und dem Betrei­ber auf 20 bis 25 Jahre mit Ver­längerungsoption geschlossen.

Vorteil: Die anteilige Pacht wird auch bei Leerstand gezahlt. Kein Mieterkontakt!

Die Mietersuche und -auswahl nimmt der Eigentümer vor, eben­so die Verwaltung wie z. B. die Prüfung der Selbstauskunft.

Die Vertragslaufzeiten sind kurz und bei Leerstand der Wohnung fällt die Miete aus.

Miete / Mietrendite

Bei Pflegeappartements sind in der Regel Mietrenditen

zwischen 4,5% und 6,2% zu erzielen auch bei Leerstand.

Bei Eigentumswohnungen ist heute eine Mietrendite zwischen

3,0% und 4,0% realistisch. Nur selten sind höhere Renditen zu erzielen.

Arbeitsaufwand

 

Durch die Abgabe aller Aufgaben an Betreiber und Verwalter der Pflegeimmobilie entsteht kein Ver­waltungsaufwand für den Eigen­tümer.

 

Hoher Arbeitsaufwand für den Eigentümer:

• Mietersuche

• Mieterkontakt

• Instandhaltung

• Nebenkostenabrechnung

• Reparaturen u.v.m.

Risiken

Bei wirtschaftlichen Schwierigkei­ten wird der Betreiber von dem Verwalter und der Heimaufsicht ausgetauscht. Ausfallwahrschein­lichkeit nur 0,3 % bis 0,8 % (lt. Wirtschaftsauskunft Creditform!) .

 

Viele potentielle Risiken: Rechts­streitigkeiten mit dem Mieter, teure wangsräumungen bei Miet­nomaden oder zahlungsunfähigen Mietern u.v.m.

 

Ertragsstabilität

Hohe und stabile Nettomiete durch geringe Nebenkosten

(ausschließlich für Instandhaltung Dach und Fach und

Verwaltung). Alle sonstigen Kosten (u. a. für Reparaturen,

Renovierung, Instandhaltung im Gebäudeinneren) trägt der

Betreiber. Inflationsausgleich durch Indexierung. Ständige

Objektpflege durch den Betreiber somit keine Kosten für

den Eigentümer.

In der Regel niedrigere und weiter sinkende Realmieten

durch steigende Nebenkosten und eingeschränkte, nicht

vermieterfreundlich geregelte Mieterhöhungsmöglichkeiten.

Mögliche Mietausfälle bei Mieterwechsel und damit

verbundenen Leerstand.

Vertragsgestaltung

Der Vertrag wird durch den Bau­träger professionell gestaltet. Da­rin enthalten sind Vereinbarungen zur Mietindexierung oder Instand­haltung des Objekts.

 

Größtenteils ungeprüfte Muster- Mietverträge.

Mieterhöhungen sind nur schwer umsetzbar aufgrund des mieterfreundlichen Mietrechts.

 

 

Der Verkauf:

Pflegeapartment

Eigentumswohnung

Wie & Wo

Gute Chancen zum Wiederverkauf aufgrund des stark wachsenden Markts und der steigenden Nach­frage.

 

Wiederverkauf erfolgt per Inserat in einem Medium oder mit Hilfe eines Immobilienmaklers.

Meist problemlos, dauert in der Regel aber etwas länger.

Wertsteigerung

Aufgrund automatischer Mietsteigerungen besteht

zusätzlicher Verhandlungsspielraum beim Wiederverkauf. Bei Weitergabe der Miet- bzw. Wertsteigerung kann mit

hohen Mietrenditen von 7-8% und mehr entsprechend leicht verkauft werden. Zusätzlich wird der steigende Bedarf an Pflegeeinrichtungen den Wert der

Pflegeappartements positiv beeinflussen.

Abhängig von der Nachfrageent­wicklung in der Region und unmit­telbar am Standort.